玄伟东

 时间：2008年7月19日     出场：国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

目前中国的房地产市场处在调整期，还没有到最困难的时期。中国房地产近年一直像是温室中的花朵，在宽松有益的环境下呈现一种爆炸式的增长。在一个容易拿到土地，在土地增值上又能获得大部分利润的时代，在这种状态下，不论优秀品种还是杂草都会旺盛生长。要重新从那种良莠相齐的状态回归真正的正常状态就必须要在自然环境下经营。在此前面对重要调整的阶段，不同的企业反映不同。可以根据金融来做不同阶段的判断。

在调整阶段，第一个阶段是不以为然，多年养成的牛市心态，每一次调整都是买入的机会，想反弹。房地产企业也一样，一调整就赶快买；第二阶段，有点迷茫，又跌下来；第三阶段就是愤怒，怎么不救市，不去分析经济的基本面，行业的基本面，依靠外在力量的救市；第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。巴曙松表示，房地产企业在过去高速扩张里面还没有真正经历过一次全国意义上的经济波动周期的检验，还没有经过一个被同情的调整的社会，现在房地产业的调整属于愤怒阶段和期望救市的阶段，依然处在调整的过程中，还不是最困难的时期。

对于现在的房地产价格下跌，金融投资认为价格调整应该在20%至30%之间。如果房地产调整超过这个幅度，说明房地产价格还调整没到位。从金融证券行业的角度来看，过去几年里，房地产行业中清醒的声音有很多，但也有很多自大的声音，对于取得的好成绩，并不知道是因为国民经济的推动还是自己的推动，如今才稍稍清醒。据了解，去年房地产股票的估值显著高于房地产本身，今年已经开始进入房地产股票的估值比房地产本身便宜，在香港已经出现了净资产的回扣。这是我对金融行业的研究后得出的一个判断。

目前房地产界充斥两种观点：一种是呼吁大量的要救市的观点，另一种看到大量的紧缩率还远远不够的观点。后一种观点的支持者表现在一些财务安排非常健康的房地产企业，这些企业认为，紧缩的力度还不够，越是紧缩对谈判越是有利，得到的价格会越低。而对去年高位买地的那些房地产开发商，如今便是比较困难的时候。巴曙松就此表示，此种状态也给未来中国房地产行业的持续发展提供了基础，因为中国的大方向是城市化，要出现优秀的大的城市，就必须需要优秀的大公司来做。

在此轮房地产市场调整之前，我们的房地产企业认为房地产业和金融业的关系不是很大，所以首先感谢这个调整，让我们房地产企业跟金融的关系如此紧密。2008年7月19日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在房龙网上线仪式的讲话中强调。此前，我在加拿大等地考察，发现在美国与加拿大，房地产行业与相关服务业一并统计在金融行业内。房地产行业是周期性非常敏感的行业，跟经济周期的波动关系非常大。

中国原来靠廉价劳动力的投入，靠廉价资源的投入带动经济增长，必然转向靠技术进步、技术创新、管理的创新，这是属于目前这个阶段，所以从未来预期来看，中国改革开放30年，快速的经济增长之后，未来很可能会经历一个增长中枢下移的阶段。现在是一个非常重要的结构调整的时期，这个时期如果转向技术进步，中国经济很可能迎来一波持久快速的增长。目前的房地产企业也一样，需要经过一次完整的经济周期。而上一轮的房地产的调整，也是与金融相结合，非常惨烈。目前房地产行业所处的就是一个非常重要的调整阶段。

在前几年房地产日子比较好过的时候，钱比较好赚，相对比较娱乐，经常搞点娱乐的花边、花絮，拍点广告、电影，搞个争论等，房地产业本身的娱乐色彩很强。对于目前处于调整期的中国房地产业，对未来一段时间的走势无外乎两个判断：一是房地产会短时间的复苏，房价会报复性的上涨；另一个则是房地产会大幅下跌。不过，这两种判断目前都没有看到。

房地产市场是资本市场，具有资本市场的特点。经过金融市场千千万万投资者血的教训所形成的趋势，房地产企业必须顺应趋势做出相应调整。现在调整期的市场在观望这些实力不够的房地产中小企业怎样渡过难关，是否会把房子低价甩掉，市场在等待结果。成交量的放大是需要时间的，需求有一个释放的过程。某种程度上，大致的判断，分层的判断也是很重要的。

我经过观察,房地产业是藏龙卧虎的行业，目前遇到的问题与解决的办法应该是同时产生，不过只有一小部分人先看到解决问题的办法。而问题就是价格没有明显的松动，销售情况不是很好，短期压力大。现在已经关注到这么一个趋势，目前也有很多的争论。从目前目前金融行业研究的情况看，最有可能的一个趋势，很可能是用时间换空间。

目前根据有些部门判断，基本上投资型的需求差不多，投资性需求比重也不大，而是刚性需求与实体需求开始占主导。世界上一个完整的地产调整周期没有很快的上涨，一般能够持续一、两年，甚至更长的时间。香港97年到现在经历了完整的房地产周期的回落和上涨，在最低端的时候，房地产指数跌了65%；从2003年到现在，上涨经济周期繁荣，高端的房地产价格涨了不少，中低端还只有当时最高价的百分之五六十，所以走势在分化。

目前很有可能是把价格稳定在一定的水平，用中心城市温和降价的方式来调整，以时间换空间，市场的分化可能会加剧。