宇鹏的空间

【闲游散记】新财富焦点大亚湾

yupeng — Fri, 10 Oct 2008 07:07:41 GMT

【闲游散记】新财富焦点大亚湾

——宇鹏——

从深圳向东行17英里，到达著名的万科十七英里项目，再向东7英里，便来到了闻名遐迩的大亚湾。

大亚湾，位于惠州，是一个美丽迷人的海湾，濒临南海，接壤深圳，隔海相望香港，陆域面积265平方公里，海域面积达488平方公里，黄金海岸线达52公里。海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。以往去宇鹏去惠州，多是在惠城、博罗之间往来，对大亚湾只有仰慕，未能目睹。近日，宇鹏应邀参加了置业珠三角网在大亚湾主办的《价值发现——新天名城、新际首座高峰论坛》，顺路参观了大亚湾，见证了新财富聚集地崛起之势。

■■很吸引——12位经济列强染指

以往对大亚湾的印象，源自于对大亚湾核电站的耳闻。从核武到核电，对核的理解上，多少是有些莫名的惶恐，感觉上，有核电站的地方，通常都有些不安全的因素存在，所以对大亚湾自然也是有些没有特别的好感。

等到到了大亚湾，才发现，由于孤陋寡闻，对大亚湾的理解不是一般的偏差。当参观的车辆穿行在29.8平方公里的石化城建设工地中，看到一个个巨大的储油罐和成片成片的管道、烟囱，让人惊叹现代工业文明的震撼力！显而易见，投资性经济托起了大亚湾的未来。

从大亚湾的整体规划来看，“五区一岸线”（五区：石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区。一岸线：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线）的城市规划给大亚湾长足的发展提供了保障和依据，投资43亿美元的中海壳牌南海石化项目，奠定了大亚湾百年发展格局。中海油1200万吨炼油项目也已动工建设，将于今年10月投产。2007年，大亚湾石化产业增加值突破100亿元。

截止到今天，共有12家世界500强进入大亚湾，这个数量虽然算不上很多，但是，在这样的一个区域内，12位经济列强同时出手，前景是不言而喻的，大亚湾的吸引力可见非同寻常。

■■很富裕——人均GDP超广深

在珠三角城市GDP排名中，惠州刚过千亿，与广州、深圳、东莞有着较大的差距。在人均GDP上，2007年，惠州全市人均GDP达到3713美元，虽然与20年前设市之初相比增长12倍。但是对于广、深城市而言，差距还是很大。（广州2007年人均GDP为9302美元、深圳2007年人均GDP为10628美元，深圳成为我国内地目前首个人均GDP过万美元的城市。）令人惊叹的是，大亚湾最后的统计数据表明，广、深都在其后面！

2007年，大亚湾区实现地区生产总值156.8亿元，增长55.1%；人均GDP达到11.6万元，折算合约1.8万美元。统计部门资料显示，大亚湾现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。

很富裕！

大亚湾目前已经具备了强大的产业经济基础，拉动其发展的三架马车分别是石化、物流和电子汽车产业，目前可说是珠三角投资密度最大的区域，

目前，石化产业是惠州的主体产业和龙头产业。大亚湾将以石化和炼油中下游产业链开发为主体，并将采取相关措施，为中海油及中海壳牌南海石化的中下游项目预留足够空间，按高标准进行产业布局、港口规划和环境容量控制。预计2010年，石化区累计投入将达1000亿元，年销售总额达1000亿元。

另据了解，西部综合产业区已落户企业56家，投资规模近70亿元，工业产值达95亿元，在建筹建项目47宗，投资规模达125亿元。三洋、住友、本田、比亚迪等知名企业已先后落户该产业区。预计2010年，西部综合产业区工业产值将达到200亿元，形成以高新技术产业为特色的产业基地。

作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是大亚湾开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。和记黄埔入主大亚湾惠州港，一期投资15个亿，在惠州港建设两个5万吨级码头。

可以说，经济列强看好的地方，很富裕成为了当地人的标签。

■■很诱人——半个小时可达深圳

大亚湾地处珠三角经济最发达的范围之内，拥有优越的地理条件、便捷的陆路和海域交通。

大亚湾距惠州机场36公里，深圳机场70公里；京九铁路支线——惠（州）澳（头）铁路已经建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，2006年建成的惠澳疏港大道可与深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路（盐坝高速延长线）正在建设中，建成将使开发区至深圳沙头角的距离缩短至20多公里，区内路网骨架也已基本形成。

从规划中的交通来看，五条交通干线穿越大亚湾，分别是：东部沿海高速、南坪快线2期、深汕高速、地铁三号线接驳深惠轻轨、沪厦深高铁，其中沿海高速全长仅38公里，预计2008年底通车，建成后将进一步拉近深圳和大亚湾的距离，两地路程缩短为半小时车程。

实际上就目前而言，大亚湾的地产发展仅是处于启动阶段，远没有真正爆发。随着今后还有逾７０％的工厂要陆续开设投产，真正对房地产项目旺盛的爆发性需求应该是在２０１０－２０１１年才到顶峰，而且完全会复制深圳福田、宝安等城区的发展轨迹，在短短几年内就迅速城市化发展成型。

日益成熟的大交通圈改善大亚湾区域地位。包括深惠公路的大力改造，沿海高速的兴建，南坪快速与大亚湾石化二路的衔接，以及规划中地铁三号钱延长到惠阳以至大亚湾，成为珠江东岸主要产业经济城市和区域合作走向经济一体化的基础和纽带。对于深圳主城区工作的人，居住在大亚湾与居住在宝安、龙岗将没有差异。

■■很璀璨，地产双星闪耀大亚湾

大亚湾目前已开发的房地产项目不多，其中新际首座与新天名城是大亚湾两个值得关注的项目。

享，未来之想--新天名城，位于大亚湾经济开发区行政商务区中心，南临澳霞大道，紧邻体育馆、市政广场，系大亚湾中心区的第一个集高尚住宅、酒店、写字楼、商业为一体的城市综合体。以“大亚湾CBD、国际领地”为核心定位，打造一个具有国际化形象的复合空间和新区地标。

项目占地42500平方米，建筑面积162568平方米，总投资约5亿元人民币。由9栋欧式住宅楼、1栋星级酒店、1栋高档商务写字楼及1万余平方米商业围合而成。开发商“惠州新天房地产开发有限公司”与香港华艺设计顾问（深圳）有限公司、澳洲雅科本的首席设计师BALTAZAR TANCIO、新加坡园林设计大师温一康先生、世界知名酒店管理集团等国际品牌强强联合，致力于将“新天名城”打造成大亚湾片区标志性城市综合体。据发展商透露，9月有特别优惠。

湾区财富首选--新际首座与新天名城一路之隔，位于大亚湾中心区。在政府规划中，将在两年内将中心区打造为集行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为一体的综合性城市功能区。该项目总建筑面积约40000平方米，产品集solo酒店式公寓和studio工作室公寓，面积在37-75平方米之间，其中高层部分山景、海景尽收眼底，为大亚湾区酒店式服务公寓的标杆。

随着大亚湾产业链条的发展与完善，大量成长型公司迫切的需要一种可商可住、交通便利、商业及服务配套完善的办公物业。新际•首座，湾区Studio则应运而生。Studio即工作室公寓，以成熟的商务环境、舒适的商住空间、完善的共用资源，深受成长型企业青睐。

新际•首座首创大亚湾首席STUDIO工作室公寓，拥揽便利交通，尽享城市商务配套，同时顶层配置多功能会议室，开创一体化的办公服务空间；超宽星级入户大堂，兼具酒店与商务功能，事业与生活形象支持的完美载体。

大亚湾之行结束，宇鹏认为，在即将到来的下一个五年，大亚湾将成为珠三角的新财富焦点。

若传言属实，东莞地产面临灭顶之灾！

yupeng — Mon, 08 Sep 2008 08:17:51 GMT

若传言属实，东莞地产面临灭顶之灾！

今天，网上盛传《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》一文。虽然没有指明是那位领导，但是从讲话口气上判断应该是王石。讲话主要谈到以下几点：1、承认过去两年楼市存在泡沫，万科在两年中多挣了60-70亿；2、今后降价策略将加大力度，北京公司半月后开始大降价；3、降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地。

以下为全文：

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?

　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.

　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.

　　我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.

　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.

　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.

　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.

　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.

　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.

　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
　　
　　现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

　　我抓的第二件事是近期的调整策略.

　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

■■最后的话
看了这篇讲话稿，突然想起曾经有人说的一番话：就目前而言，政府断了源头，刚性需求犹如石缝中滴出的山泉，一滴一滴的滴下来，开发企业一大群都围着这这宝贵山泉，看着一滴滴的山泉集成了一小碗，还没有来得及有动作，突然冲上来了一个叫着万科的，拿着一个大瓢，一把就抄干了，咕咚一口喝下，大伙那个心里的难过呀……没法，谁让万科是老大呀！！

【莞楼艳照】百悦尚城之时尚美摄

yupeng — Mon, 25 Aug 2008 03:36:52 GMT

【莞楼艳照】百悦尚城之时尚美摄

——宇鹏——

镜头所向，莞楼艳照写真！

文字记载，聊做点评说明！

莞楼艳照，记录东莞楼市艳丽之照！

“我们身边的楼盘，原来是这样的美丽！”——这是一位网友给宇鹏的留言，不经意道出了一个总是被忽略的营销问题。当房地产营销概念层出不穷，当各种邀约的广告漫天飞舞，自身楼盘的美丽，能有多少为“外人”所知？！

宇鹏地产摄影策划中心全面启动后，用镜头服务东莞房地产行业，成了宇鹏地产工作室又一项主营业务。作为专业的地产摄影机构，“为客户创造价值”是我们一贯奉行的原则，因我们的拍摄提升企业的形象，使我们自豪！感谢一直以来支持宇鹏的客户领导和同行朋友，宇鹏将一如既往的以文字和镜头记录东莞楼市所见之精彩！

本期美摄之地：东莞南城·建设·百悦尚城社区

本期美摄看点：建筑也时尚，美摄使人狂！

本期美摄说明：实景构图，后期色彩略做处理。

本期图片数量：共14张

【营销杂谈】百悦尚城力挺北京奥运

yupeng — Mon, 11 Aug 2008 07:48:59 GMT

【营销杂谈】百悦尚城力挺北京奥运

——宇鹏——

公元2008年8月8日晚上8点08分，全球瞩目的北京奥运会的开幕式盛大举行，从这一刻开始，全世界的目光都聚焦在中国北京举办的奥运会上！无容置疑，历时16天的奥运赛事将成为整个年度最吸引眼球的事件。

为了近距离观看奥运，很少看电视的宇鹏这两天也破天荒的守候在电视机旁，心爱的电脑和网络也被遗弃在办公桌上，奥运魅力无法挡呀！

■■开幕式，盛宴！激动人心！

老谋子这次导演的北京奥运开幕式让整个中国人都感到了自豪和振奋。

鸟巢是开幕式的主场馆，现场十万人观看，构思精妙而且造型奇特的鸟巢建筑，让人叹服，相信在百年以后，也还是经典传承的荣耀建筑。

记得宇鹏上一次去北京，鸟巢选址刚刚确定，曾慕名到现场晃了一圈，被北京的朋友戏称：南方宇鹏进京，弃天坛故宫不拜，独访鸟巢，盖因其名通鹏巢故？！宇鹏一时无语以对，下一次到北京，鸟巢将会是宇鹏必到之处。（一笑）

开幕式的直播想必大家都看过，具体场景无需过多描绘，科技创造传奇！据后续报导，当晚开幕式的直播，全球超过40亿人观看！超过世界人口总数的三分之一的人，见证崛起的东方巨人，奉献的一场视觉和科技的盛宴！激动人心呀！

■■看赛事，精彩！振奋人心！

对体育赛事，宇鹏其实是个门外汉，很多比赛的规则也不是很清楚，但是，看奥运赛事是很爽的，主要是挑有中国队参赛的直播看。

本届中国奥运军团实力非凡，首两日狂收六金，名列金牌榜第一，这个成绩确实让人振奋！想想，平日里忙忙碌碌，鲜有机会展示一下爱国之心，看奥运赛事，亲眼目睹中国体育健儿力拼世界一等高手，喜获金牌之时，面对大屏幕一阵狂呼喝彩，那是一种非同寻常的感受自心底迸发！狂呼，不仅仅是为喝彩，更多的是参与，参与到爱国的行动中来呀！

个人感觉，首两日，最过瘾的莫过于中国男蓝对美国梦八的首场比赛，姚明、大郅、阿联都是极具吸引力的运动员，特别是阿联，可以说是东莞的骄傲，一度在宏远征战扬名！比赛的结果虽然中国告负，过程还是很精彩，很振奋！

■■读报纸，见证！经典营销！

精彩的奥运不仅是电视转播，网站报导，报纸媒体也是极力推崇，相比较电视与网站的即时性，报纸可能会弱一些，但是，报纸的传阅性也是有其强大的号召力。比如，这次奥运期间，东莞日报推出了《中国ING》系列的奥运报导，很是吸引莞人的关注，毕竟能够天天守在电视或电脑旁的人也不是很多。

奥运事件，是吸引眼球的事件，通常能够吸引眼球的，都是可以做为营销的载体，广为传播。通常能够抓住这样的时机，做足营销的，都可以称为经典营销。宇鹏读东莞日报《中国ING》系列报导时，看见百悦尚城的大名豁然纸上，不用说，百悦尚城独家冠名本次东莞日报的奥运系列报导！

东莞日报系列奥运报导，宣传北京奥运，服务东莞市民，这个阶段的报纸传阅率和传播力是最强的。百悦尚城独家赞助冠名，力挺东莞日报系列北京奥运报导，堪称经典营销！