若传言属实，东莞地产面临灭顶之灾！

今天，网上盛传《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》一文。虽然没有指明是那位领导，但是从讲话口气上判断应该是王石。讲话主要谈到以下几点：1、承认过去两年楼市存在泡沫，万科在两年中多挣了60-70亿；2、今后降价策略将加大力度，北京公司半月后开始大降价；3、降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地。

以下为全文： 

    在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?

　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.

　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.

　　我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.

　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.

　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.

　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.

　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.

　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.

　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
　　
　　现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

　　我抓的第二件事是近期的调整策略.

　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

 ■■最后的话
     看了这篇讲话稿，突然想起曾经有人说的一番话：就目前而言，政府断了源头，刚性需求犹如石缝中滴出的山泉，一滴一滴的滴下来，开发企业一大群都围着这这宝贵山泉，看着一滴滴的山泉集成了一小碗，还没有来得及有动作，突然冲上来了一个叫着万科的，拿着一个大瓢，一把就抄干了，咕咚一口喝下，大伙那个心里的难过呀……没法，谁让万科是老大呀！！

【莞楼月谈】七月，楼市在烈日和暴雨下

——宇鹏——

■■闲言序语

楼智问宇鹏：日前盛传大熊入楼市，八月奥运转眼即到，你认为日后的东莞楼市会如何？

宇鹏笑：前事之不忘，后事之师也！看七月的东莞楼市，基本可以明了日后的态势呀。

楼智奇：七月楼市除了烈日、暴雨和2500套左右的全市总销售额，还能有什么昭示？

答：熊和牛都是相对的，再好的市场上也有买不动的货，同样的，再熊的市场也总有劲销的产品；大势显而易见，劲销的个盘却是呈现出智慧呀！

楼智于是说：七月市场有何精彩，愿闻其详！

■■接下来，究竟是大熊，还是大牛？！

如果谈七月的楼市，首先是要暂离开楼市，看宏观面的两个资讯。

其一：7月4日，广东省召开“全省重点项目建设工作会议”，端出一席“新十项工程”盛宴。据悉，“新十项工程”共有222项，将在2008年及未来陆续投资达到22770亿元。其中交通运输体系工程71项，总投资以6472亿元荣居榜首；能源保障项目以5534亿元位居第二。总投资789.42亿元、总里程539公里的珠三角城际轨道交通规划方案在本次会议上明确提出！

其二：7月8日，中国人民银行东莞市中心支行传来好消息：至6月底，东莞全市本外币各项存款突破4000亿元大关，余额达到4086.17亿元。东莞成为继广州、深圳、佛山之后广东省第四个存款总量超4000亿元的城市！

接下来，究竟是大熊，还是大牛，仁者见仁，智者见智了。

■■明天会很美，今晚一定要挺住！

记得曾经有句话说的很意味深长，一个企业最大的悲哀莫过于，明明知道明天的市场很美好，自己却在今晚倒掉，这句话对于今天的东莞楼市，似乎很有寓意。

根据东莞市房地产管理局公众信息网发布的在售楼盘资讯表明：目前东莞全市在售楼盘共299个，可售房屋数量68992套！07年东莞楼市全年总销售量也不过4万套，08年7月份销售套数为2500套左右，按正常的销售速度，这些可售房源需要多久才能够售罄？可以算的出来的。而且，后续将要或者是陆续要推出市场的房源还有一个庞大的量在等候，所以，宇鹏认为，现阶段的东莞楼市已经属于非正常的阶段。

非常之时出非常之事，七月的楼市呈现的非常之事，其实，都是为了：明天会很美，今晚一定要挺住！种种事件里面最后流露的，都是审时度势之后的远见智慧！

■■三盘个案，不同的远见智慧

远见智慧，实现的是多赢结局，唯有此，方能获得多方的支持。

看7月楼市中，众盘使出浑身解数，希望在烈日和暴雨中获得屑小的成交，毕竟，7月是传统的楼市淡季，加上6月的罕见暴雨，成交一度不旺，后续是8月奥运，难有做为，所以，多数楼盘都明白，7月出过货后，下一波就只能等到9月了。在东莞楼市中，有三个楼盘，使出不同的策略，逆市中呈现出远见智慧，值得深味。

其一：沿海·丽水佳园

举措：8900元/平米，最高性价比别墅楼盘！

点评：东江岸别墅大盘，号称东方威尼斯别墅城，二期项目全景绽放，突然下调2000元/平米推入市场，以城区高端洋房的价格卖别墅，性价比之王的优势锐显，同时，也圆了城区许多中产阶级的别墅理想。

其二：建设·百悦尚城

举措：入伙在即，狂清尾货

点评：百悦尚城是宇鹏最看好的南城大盘之一，50万的总建筑面积，建筑立面卓尔不群，堪称时尚、品位的典范代表。07年开盘，遭遇众多炒家的疯狂介入，待到08年，楼价下调，炒家被套，于是到处诋毁百悦尚城，希望以此获得退房或补偿，甚至有业主拒绝入伙到市政府示威。7月份，百悦尚城一期部分单位入伙，同期对早期尾盘单位进行特价促销，最低两套售价仅4388元/平米，特价房的均价在5000元/平米以下，引发了市场的关注，同时拉动了销售，据内部消息爆料，百悦尚城在7月份售出近40套房！特价促销，购房即入伙，使得百悦尚城成了优质、优价的抢手货。

其三：世纪城·国际公馆三期

举措：抢先开盘，旺销南城

点评：7月份东莞南城的风头数世纪城·国际公馆三期的最盛，开盘当天旺销超过200套！国际公馆三期为大户型洋房社区，整个产品的细节打造功力非凡，应和了其磅礴大气的“国际视野造城”广告语。宇鹏认为，产品品质凸显的竞争力是国际公馆三期决胜市场的关键。毕竟成交均价超过6000元/平米的楼盘，有此等销售业绩的还是很少见。

七月，在烈日和暴雨下，宇鹏地产摄影中心的业务全面展开，感谢一直以来支持我们的客户，签约的两个项目的第一期摄影工作顺利完成。未来，东莞楼市宣传资料上大家看到的诸多精美的实景图片将会有很大一批出自宇鹏地产摄影中心。

好了，本期的莞楼月谈先到这里，宇鹏感谢大家的支持和厚爱，我们下期再见！

【莞楼艳照】百悦尚城之品位社区内景写真

——宇鹏——

镜头所向，莞楼艳照写真！

文字记载，聊做点评说明！

莞楼艳照，记录东莞楼市艳丽之照！

2008年6月，宇鹏地产摄影策划中心全面启动，用镜头服务东莞房地产行业，成了宇鹏地产工作室又一项主营业务，感谢一直以来支持宇鹏的客户领导和同行朋友，宇鹏将以文字和镜头记录东莞楼市所见之精彩！

时间：2008年7月23日

地点：东莞南城·建设·百悦尚城社区

事件：建设·百悦尚城——品位，与众不同！

点评：东莞大道旁的时尚之城，品位出众！

所见：大型社区，怡然成型，园林水景，尚在施工！建筑立面，颇有品位，社区前景，引人瞩目！

花絮：当日天气多云，时而阳光普照，时而白云朵朵，顺光拍摄，逆光取景，效果各有不同。因篇幅原因，本期艳照为建设·百悦尚城社区内部部分建筑与景观写真。

图片说明：单体建筑图片5张，景观建筑图片11张。皆为实景拍摄，后期略有处理。

更多图片敬请登录宇鹏地产工作室。

【地产圈子】美人轻触与轻触美人

——宇鹏——

    ■■题外语

地产与电影，原本互不相干，由于宇鹏的一个好友，同电影有着密切的关系，一次偶然的圈子聚会，便演绎了成了一场别开生面的相互轻触的快意时刻！

■■美人的影响力，来自每晚的“看电影”

说她是东莞人的骄傲，也许并不过份，接连几次的特别经历，很自然的感受到美人的影响力！

“张静看电影”——东莞人热衷的一个电视栏目，栏目的主持人、莞视当红花旦，大美人张静是宇鹏的一个好友。同张美人的交往中，宇鹏清晰的感受到张美人的影响力。

比如一个晚宴的亲身经历：

在出租车上电话相约张美人晚宴事宜，电话完毕，突然的哥问宇鹏晚上准备在哪里就餐，宇鹏奇之，问其故，的哥支吾片刻，忽笑着说：晚上想去看一下，能不能让张静给签个名……！

晚上，在一家餐厅刚坐好，还没点菜，厨师突然端上刚刚做好的大菜，奇问之，厨师连呼抱歉，是隔壁房的菜，上错了，片刻，又有另一个厨师重演此幕，令人忍俊不住……！

接着就餐，聊的甚是开心，但见餐厅服务员不停推门进来添水加茶，宇鹏细观之，每次进来的服务员都有变化，很是惊愕，门突然打开，餐厅老板手持名片进来，声称刚在其它餐厅同朋友吃饭，听说张美人在此就餐，饭也没吃完就赶回来了，希望能同张美人合个影……！

经历了前后多次的影响力感受后，宇鹏的顽性大发，故作不知情状，质问对方，对方腼腆的回答：每天晚上都在电视上看到张静，忽然能够面对面看一眼，就是挨骂也要来看一眼……，宇鹏紧问一句：看了有什么感觉？对方更是腼腆：比电视上漂亮多了……

■■圈子的聚会，百忙中放纵一下身心

这几个月的地产行情，让同行们都是有些疲惫，有朋友建议宇鹏，找个时间，一同交流、轻松一下，不然持续的透支身心，累呀！

于是，宇鹏借与《置业东莞》杂志社合作事宜确定之际，邀约一帮朋友，咏歌舒怀，快意江湖，百忙中放纵一下身心！

感谢一直以来支持宇鹏的各位朋友和客户领导，百忙中抽出了时间，一起相聚。对于东莞楼市目前降价风潮之现状，圈子形成了正方两派，相互PK，谈笑间，纵横东莞楼市；问答中，驰骋妙语连珠！宇鹏特选摘经典语录一二，供大家乐评笑谈。

正方经典语录：“市道不好，方显楼盘骨气！”本句由地产圈子中人朱大侠提供。

背景资料（原话摘录）：“原本我们的项目卖的好好的，突然旁边就出现了几个没有骨气的楼盘，啥也不做，上来就是降价，好家伙，都是4字头呀，我们本来就是小楼盘，还要不要我们卖呀，……，市道不好？！市道不好，方显楼盘骨气！”

反方经典语录：“我们也是没法，主要是为了出货！”本句由地产圈子中人叶少侠提供。

背景资料（原话摘录）：“四个月来一次，只要是能出货，一个月一次都可以呀，……，价格这方面，我们也是没法，主要是为了出货！”

■■今晚的聚会，一千年前早已注定

晚上的歌会是在地产铿锵玫瑰刘女侠的一首《千千阙歌》中拉开，

……来日纵使千千晚星；亮过今晚月亮，都比不起这宵美丽；都洗不清今晚我所想；因不知那